?

Log in

 
 
11 April 2012 @ 07:23 pm
Rent control  
Вы знаете, что такое rent control?
Нет, вы не знаете, что такое rent control...

Допустим, Джон снимает у Билла жилье. И платит, допустим, 500 долларов в месяц.

Время идёт. Жизнь дорожает. Район, в котором живет Джон, становится популярным. Люди согласны платить 1000 долларов в месяц, чтобы жить в той квартире, которую снимает Джон. И Билл говорит Джону: "Плати 1000 долларов в месяц!" Джон отвечает: "Не могу. Я живу на пенсию в 800 долларов. Мне еле хватает на жилье и еду." Тогда Билл заявляет: "В таком случае выметайся!" И бедный Джон оказывается на улице.

Плохо? Зависит от точки зрения. Для Джона, конечно, плохо. Для Билла... он тут выглядит не очень хорошо, но почему он не может получать рыночную цену за свою собственность? А может быть, содержание квартиры Джона обходится ему в 600 долларов в месяц? Может быть, у него даже нет пенсии, и сдача жилья - его единственный источник дохода?

Итак. Rent control - это контроль над рентой - суммой, которую владельцы жилья имеют право получать со своих съемщиков. Наиболее часто rent control проявляется в виде формулы типа: "Владелец жилья не имеет право повышать стоимость жилья более чем на (скажем 2%) в год".

В США rent control появился в начале 20-го века. Столицей его является Нью-Йорк. Хотя и в других городах rent control существует тоже. В Сан-Франциско, например, это постоянный источник дебатов, новых законов, общественных конфликтов.

В пользу рент контроля обычно приводятся следующие аргументы:
- нельзя позволять владельцам жилья делать всё, что угодно. Всё-таки переезжать нелегко.
- для городов и районов важно, чтобы люди могли длительное время жить в одном месте, если они хотят. Это создаёт характер города или района.
и даже
- право на жилье - одно из основых прав человека. Это право важнее, чем право сдатчиков на их собственность. (В Беркли - социалистической столице США - законы о рент контроле были введены именно с целью уничтожения частной собственности (было это в бурлящие 60-е годы)).

Доводы против рент контроля:
- экономические. Контроль над ценами - это обычно плохо. Приводит к дефициту того, что контролируют.
- социальные. Одни платят больше (поскольку с новых жильцов хозяин может запрашивать сколько хочет), другие - меньше. Несправедливо.
- права. Почему это владельцы жилья не могут делать со своей собственностью что хотят?




О рент контроле можно говорить еще долго. А вспомнил я о нем, когда прочел о жителе Нью-Йорка, который платит за свою квартиру арендную плату в размере 71 доллар в месяц. Да, семьдесят один.



Том Комбс. 87 лет. Живет в своей квартире на Манхеттене с 1967 года.



Получает пенсию (1100 долларов в месяц) за службу в Военно-Воздушных Силах США.
Квартиру, в которой он живет, можно сдать примерно за 2500 долларов в месяц. Но вряд ли она скоро освободится. Комбс собирается вступить в брак с 41-летней уроженкой Непала, и по нью-йоркским законам в случае его смерти она может продолжать жить в той же квартире, за те же деньги.

Другой житель Нью-Йорка - Томас Ломбарди. Приехал в Нью-Йорк из Италии в 40-х годах. Платит за свою квартиру на Манхеттене 55 долларов в месяц. Между прочим, это примерно равно средней плате за один квадратный фут (31 см х 31 см) жилья на Манхеттене. С ним живет "молодая жена", которой эта 55-долларовая квартира перейдет как бы по наследству.

Директор организации, представляющей владельцев жилья в Нью-Йорке, говорит: "Если владелец жилья на Манхеттене не получает как минимум 1000 долларов в месяц за квартиру, он теряет деньги. Правительство проявляет заботу о немногих избранных за счет владельцев жилья."

Вот так... С одной стороны - экстремальный социализм. Кому-то повезло, и он платит за жилье в несколько десятков раз меньше, чем другие. А с другой стороны - если бы не rent control, эти люди могли бы оказаться на улице.
 
 
 
jelkajelka on April 12th, 2012 03:03 am (UTC)
А контракт нельзя прервать?
Предположим, я собственник квартиры, 10 лет сдавала квартиру, а теперь заинтересована в том, чтобы пользоваться квартирой самой. Могу ли я прервать контракт аренды? Или все, умерла так умерла? Единожды сдав свою собственность в аренду, ты уже никогда ее больше не получишь?
Николайmongwu on April 12th, 2012 03:26 am (UTC)
Хороший вопрос. Я не знаю, как с этим в Нью-Йорке, но знаю, как в Сан-Франциско. Можно воспользоваться квартирой, если вообще перестать сдавать всё жилье в этом доме. Не только одну квартиру. Есть дополнительные условия, типа нельзя опять начать сдавать жилье в этом доме до истечения какого-то количества лет и т.п. Один закон влечёт за собой разные новые законы.
jelkajelka on April 12th, 2012 03:38 am (UTC)
Догадываюсь, что условие о несдаче квартиры в аренду в течении какого-то срока не может быть не оговорено, но что такое "если вообще перестать сдавать всё жилье в этом доме". Речь идет о случае, если собственник владеет всем домом, а не одной квартирой из многих, так?
Николайmongwu on April 12th, 2012 03:44 am (UTC)
скажу так - собственнику нужно перестать сдавать всё жилье, которым он владеет в этом доме.
glamurtroll on April 12th, 2012 07:53 am (UTC)
Боюсь, что даже продать подобную квартиру можно только с обременением
jelkajelka on April 12th, 2012 08:08 am (UTC)
это как?! Мне нравится квартира, которая продается, я ее хочу купить, чтобы там жить, однако, я ее могу купить, а жить не могу, потому что квартира с обременением в виде невыселяемых арендаторов?
Неужели правда, такое может быть? :-)
glamurtroll on April 12th, 2012 08:15 am (UTC)
Вполне.

Российский пример: мы с вами родственники, прописаны в одной квартире, решаем ее приватизировать на меня. Вы пишете отказ от приватизации, квартира полностью моя, но у Вас есть право пожизненного проживания в этой квартире(даже, если я ее продам\подарю и т.д.).
jelkajelka on April 12th, 2012 08:23 am (UTC)
Я в таком случае совершенно ничего не понимаю.
Как это - квартира полностью моя, если я не могу с ней сделать все, что хочу (подарить, продать, сдать)?
И кто покупает квартиру по рыночной цене для того, чтобы продолжать ее сдавать ниже рыночной цены?
i_delyagini_delyagin on April 12th, 2012 10:30 am (UTC)
И в российском праве залог и аренда обременение, следующее за имуществом независимо от перемены собственника.
jelkajelka on April 12th, 2012 10:48 am (UTC)
Если у меня контракт на аренду квартиры до, предположим, апреля 2013 года, а в ноябре 2012 собственник продает квартиру, то новый владелец не имеет права на досрочное расторжение/изменение договора аренды, это вполне понятно.
Но все-таки, я с трудом могу себе представить ситуацию, когда кто-то покупает недвижимость, заранее соглашаясь с тем, что не сможет ею пользоваться, поскольку там навсегда поселилось "обременение".
Я, если что, не язвлю, мне действительно интересно, какой есть выход.
Николайmongwu on April 12th, 2012 04:54 pm (UTC)
В зависимости от ситуации. Если человек покупает дом на одну семью, чтобы жить в нём, но в доме кто-то живет, он подает им уведомление о выселении, и они должны выехать в течение месяца. Но бывают, что не выезжают, ссылаясь на то, что у них маленькие дети, или не могут найти новое жилье, или даже просто "не хотим!" В Сан-Франциско периодически происходят такие случаи. Бывает, что человек купил дом, выплачивает за него заём банку, не может там жить и при этом ничего не получает от жильцов. Но это в Сан-Франциско. Где-нибудь в американской глубинке просто придёт полиция и выкинет жильцов на улицу.
Если же человек покупает дом, в котором несколько квартир, чтобы сдавать их, то он может думать что-то типа: "Этот съемщик платит мало, но зато другие выезжают скоро, новым можно будет сдать по рыночной цене, в общем доход будет всё равно..." и т.д.
Ведмедьvedmed1969 on April 12th, 2012 03:04 am (UTC)
но это же не повсеместно, так? То есть все эти вещи регулируются исключительно местным законодательством?
Николайmongwu on April 12th, 2012 03:26 am (UTC)
Да, далеко не повсеместно.
Виталий ФадеевВиталий Фадеев [blogspot.com] on April 12th, 2012 05:25 am (UTC)
Описаны крайности, но закон сам по себе правильный, он монополию домовладельцев ограничивает. Мне думается что цены надо регулировать в рамках годового контракта.
Andrew Bronnikova_bronx on April 12th, 2012 05:29 am (UTC)
"МОНОполия" и "домовладельцЕВ" (во множ. числе) как-то плохо совмещаются, на мой взляд.
Виталий ФадеевВиталий Фадеев [blogspot.com] on April 12th, 2012 08:09 am (UTC)
добавьте к этому союз (или как он там называется) домовладельцев и у вас всё срастется :)
Andrew Bronnikova_bronx on April 12th, 2012 05:11 pm (UTC)
А если домовладелец не состоит в этом монополистическом союзе -- ему можно назначать цену самостоятельно? :)
Виталий ФадеевВиталий Фадеев [blogspot.com] on April 13th, 2012 05:19 pm (UTC)
Нет конечно... :) Даже если не состоит, монополия всё равно существует, в виде ограничения возможности для всех без исключения иметь в собственности дом и сдавать его. Это та самая причина по которой государству приходится контролировать качество производства. Производство веников контролировать ненадо, ибо их может плести любой, рынок естественным путём отсеет некачественного производителя. А вот производство требующее существенных капиталовложений подлежит контролю, потому что не всякому доступно создание такого производства.
Andrew Bronnikova_bronx on April 13th, 2012 07:21 pm (UTC)
монополия всё равно существует, в виде ограничения возможности для всех без исключения иметь в собственности дом и сдавать его.

Во-первых, почему это у вас нет возможности иметь дом? Идёте на рынок жилья, покупаете дом -- и он ваш, сдавайте на здоровье. Дефицита предложения на рынке жилья пока что нет.

Во-вторых, все без исключения не могут быть и программистами -- кому-то мозгов не хватит, кому-то времени и средств на обучение (предупреждая возражение о недоступных для вас ценах на жильё). Значит ли это что я -- член монополии программистов? :)
Виталий ФадеевВиталий Фадеев [blogspot.com] on April 13th, 2012 07:28 pm (UTC)
да, вы тоже своего рода монополист, по этому государство старается оплачивать образование неимущим гражданам
Andrew Bronnikova_bronx on April 13th, 2012 07:52 pm (UTC)
Кто-же по данному определению НЕ монополист? У каждого человека есть набор каких-то способностей, которые по разными причинам недостижимы для других людей. Я вот не умею профессионально попрошайничать -- а кто-то организует на этом целый бизнес, с разделением города на территориальные зоны влияния, участки и т.п. Чужаков туда так просто не пустят. Почему же государство не компенсирует мне невозможность войти в попрошайнический бизнес, наказава его за монополию? :)
Виталий Фадеевfadeev on April 13th, 2012 07:59 pm (UTC)
всё дело в уровне монополизации, для программистов он слабый, для тех кто собирает милостыню ещё более низкий чем у программистов, а вот для тех кто владеет банковским бизнесом он высокий
Andrew Bronnikova_bronx on April 13th, 2012 08:23 pm (UTC)
Если различие лишь количественное, то нужна чёткая количественная формула для расчёта уровня монополизации, чтобы не возникало споров. А то мне, например, кажется, что наоборот, у профессиональных попрошаек уровень монополизации бывает выше чем у программистов или даже домовладельцев: если смотреть по контролю за территорией (которая есть жёстко ограниченный ресурс), то одна группа проф.нищих контролирует целый район, домовладельцы -- от одной квартиры до пары комплексов, а у программиста вся "территория" -- виртуальная, т.е. я вообще не могу прогнать другого программиста со своей "территории" :)
Виталий Фадеевfadeev on April 13th, 2012 10:13 pm (UTC)
Думаю при желании любой программист мог бы обучится тонкостям попрошайничества, а вот попрошайка наврятли способен стать программистом среднего уровня. Достаточно использовать подобные сравнения, что бы понять какой из видов деятельности подвержен большей монополизации. Нужно учитывать все факторы, в том числе и криминальный. Криминализация среди попрошаек, безусловно усиливает монополию этого вида деятельности, а потому и преследуется полицией, при совершении попрошайками криминальных действий.

Что касается формулы, то создавать её мы точно не будем. Пусть этим займутся те у кого есть свободное время. :)
Земля голубая как апельсин: зеленоеearth_blue on April 12th, 2012 05:56 am (UTC)
Вот она, настоящая палка о двух концах: или заботиться о снимающем или о сдающем)
Николайmongwu on April 12th, 2012 06:20 am (UTC)
О сдающем особенно заботиться не надо. Уберите эти законы, и он сам о себе позаботится :)
Земля голубая как апельсин: зеленоеearth_blue on April 12th, 2012 05:58 am (UTC)
А вот интересен механизм замораживания цен для одной квартиры.
Изначально эта стоимость ренты была занижена, или все квартиры сдавались именно по такой цене в 60-е, а потом всем арендаторам постепенно повышали цены, а этим двум - нет. Нет такой информации?
Николайmongwu on April 12th, 2012 06:21 am (UTC)
Обычно когда человек начинает снимать жилье, он платит рыночную плату, но потом чем дольше он живет на одном месте, тем она меньше по сравнению с рыночной.
Natmelentsovochka on April 12th, 2012 06:17 am (UTC)
А как же расходы собственника на налоги на недвижимость? 71 долларразве покроет? А коммуналку кто платит?
Николайmongwu on April 12th, 2012 06:23 am (UTC)
Не покроет налоги. Коммуналку в зависимости от договора и условий, но в основном жилец платит.
glamurtroll on April 12th, 2012 07:54 am (UTC)
>Получает пенсию (1100 долларов в месяц) за службу в Военно-Воздушных Силах США.
Это нормальная пенсия? Мне казалось что копам и армейцам США платит хорошую пенсию
Николайmongwu on April 12th, 2012 04:56 pm (UTC)
Думаю, что пенсия зависит от должности и срока службы. У нас через улицу живёт пожарный на пенсии, с которым мы дружим, я могу у него спросить, если вам интересно, он должен знать об этом больше меня.
Александр Семёновsemasongs on April 12th, 2012 08:08 am (UTC)
А если снимающий квартиру за 71 доллар сдасть её (неофициально) в субаренду за 2500? За этим как-либо следится?
Николайmongwu on April 12th, 2012 04:57 pm (UTC)
Сдающий следит. Это может быть основанием для расторжения договора.
Упавшая с небесjohanajollygirl on April 12th, 2012 09:38 am (UTC)
как всегда с законами абсурд выходит.
Николайmongwu on April 12th, 2012 04:58 pm (UTC)
смотря какие законы...
Упавшая с небесjohanajollygirl on April 12th, 2012 09:57 pm (UTC)
ну вот американские часто странно работают. впрочем, российские тоже. всегда не в ту сторону как-то.
SeaNNseann on April 12th, 2012 01:43 pm (UTC)
В Европах сейчас повсюду контроль за размером арендной платы и там таких примеров пруд пруди. Хозяин имеет право на повышение квартплаты только при заключении нового договора с тем же съемщиком и только в том случае, если сумеет обосновать повышение цены (рост процентной ставки, повышение налогов на недвижимость и проч.).
При этом съемщик имеет преимущественное право заключения нового арендного договора.
Николайmongwu on April 12th, 2012 04:58 pm (UTC)
да, можно ожидать такого от Европы
Trurlirrelative on April 12th, 2012 06:17 pm (UTC)
Вот это, по-моему, совершенно правильный подход.
А у нас, как всегда, крайности...
Andrew Bronnikova_bronx on April 13th, 2012 04:15 am (UTC)
Имхо, проще и корректнее было бы не ограничивать рост рента, а обязывать указывать максимальную скорость роста в оффере/договоре. Чисто рыночный механизм. Съёмщикам будет ещё один параметр для сравнения при поиске квартиры, и какая-то гарантия на будущее. Въехав в подходящие апартменты, не придётся съезжать "внезапно". А для владельцев будет место для манёвра и не будет повода ворчать про социализм.
Николайmongwu on April 13th, 2012 04:43 am (UTC)
Хорошая мысль!
Trurlirrelative on April 13th, 2012 04:53 am (UTC)
Тоже вариант.
Виталий ФадеевВиталий Фадеев [blogspot.com] on April 13th, 2012 05:06 pm (UTC)
тоже хороший вариант